Donner l'appartement aux enfants, le transmettre par succession ou garder l'usufruit ? Ce qui est le plus avantageux en Catalogne

Beaucoup de parents se demandent s'il vaut mieux donner leur appartement de leur vivant pour « payer moins d'impôts ». En Catalogne, c'est souvent l'inverse.

La succession : souvent la moins chère

• Les enfants bénéficient d'un abattement de 100 000 € et d'une réduction de la cotisation de 60 % à 0 % selon le montant. Le conjoint bénéficie d'une réduction de 99 %.
• Le défunt ne paie pas d'impôt sur la plus-value latente du bien.
• Si c'était la résidence principale, Barcelone accorde 95 % de réduction sur la plusvalía municipale.

La donation : plus d'impôts, sauf cas particuliers

• L'enfant paie les droits de donation au barème réduit catalan (5 % jusqu'à 200 000 €, 7 % jusqu'à 600 000 €, 9 % au-delà), si l'acte est notarié.
• Le parent paie l'impôt sur la plus-value accumulée, sauf s'il a plus de 65 ans et donne sa résidence principale.
• L'enfant paie la plusvalía municipale, sans la réduction successorale.

Donner la nue-propriété et garder l'usufruit

Le parent reste dans l'appartement et l'enfant reçoit la nue-propriété, évaluée avec une décote selon l'âge de l'usufruitier (l'usufruit d'une personne de 70 ans vaut 19 % du bien). La base taxable baisse, mais l'impôt sur la plus-value du donateur reste dû. À calculer au cas par cas, d'autant que la fiscalité française peut aussi s'appliquer.

Nouveauté 2026

Depuis la loi catalane 11/2026, en vigueur le 14 juillet 2026, la donation à cause de mort avec transmission immédiate est imposée comme une succession, avec ses abattements. Elle demande un conseil notarial précis.

Si la famille envisage de vendre, nous vous donnons le prix réel du bien pour que votre notaire compare les options.

Vous possédez un appartement dans la Zona Alta de Barcelone ? L'Agence Barcelona vend des biens à Sarrià, Sant Gervasi, Pedralbes, Les Corts, dans l'Eixample et à Gràcia avec des honoraires fixes de 14 000 € HT, optimisation du bien incluse et gestion complète jusqu'au notaire, en français. Estimation gratuite sur les prix de vente réels sous 24 à 48 heures.

Sources : Agència Tributària de Catalunya (droits de succession et de donation, décret législatif 1/2024), mairie de Barcelone (IIVTNU), Agencia Tributaria. Information générale, qui ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un fiscaliste. Loi catalane 11/2026.