¿Donar el piso a los hijos, dejarlo en herencia o reservarse el usufructo? Lo que conviene en Cataluña

Muchos padres se preguntan si es mejor dar el piso a sus hijos en vida para «ahorrar impuestos». En Cataluña, la respuesta suele ser la contraria de lo que se piensa.

Heredar: normalmente lo más barato

• Los hijos tienen una reducción de 100.000 € y una bonificación de la cuota que va del 60 % al 0 % según el importe (más alta para menores de 21 años). El cónyuge tiene una bonificación del 99 %.
• El fallecido no paga IRPF por la revalorización del piso: la llamada plusvalía del muerto desaparece.
• Si era la vivienda habitual, Barcelona bonifica el 95 % de la plusvalía municipal.

Donar en vida: más impuestos, salvo casos concretos

• El hijo paga el impuesto de donaciones con tarifa reducida en Cataluña (5 % hasta 200.000 €, 7 % hasta 600.000 €, 9 % por encima), si se hace en escritura pública.
• El padre paga IRPF por la ganancia acumulada desde que compró, salvo que tenga más de 65 años y done su vivienda habitual.
• El hijo paga la plusvalía municipal, sin la bonificación de la herencia.

Donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo

El padre sigue viviendo en el piso y el hijo recibe la nuda propiedad, que se valora con descuento según la edad del usufructuario (por ejemplo, el usufructo de una persona de 70 años vale el 19 % del piso). Reduce la base de la donación, pero mantiene el IRPF del donante sobre la parte transmitida. Hay que calcularlo caso por caso.

La novedad de 2026: donar por causa de muerte con transmisión de presente

Desde la Ley 11/2026, en vigor el 14 de julio de 2026, esta figura del Código civil catalán tributa como herencia y no como donación, con sus reducciones. Puede ser interesante para ordenar la transmisión en vida, pero exige un buen asesoramiento notarial.

Y si el objetivo es vender

Si la familia piensa vender, a veces lo más rentable es vender en vida y repartir el dinero, o vender después de heredar. Te damos el precio real del piso para que el notario o asesor compare las opciones.

¿Tienes un piso en la zona alta de Barcelona? En L'Agence Barcelona vendemos pisos en Sarrià, Sant Gervasi, Pedralbes, Les Corts, el Eixample y Gràcia con honorarios fijos de 14.000 € + IVA, optimización del piso incluida y gestión completa hasta la notaría. Te damos una valoración gratuita con precios reales de venta en 24 a 48 horas.

Fuentes: Agència Tributària de Catalunya (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Decreto Legislativo 1/2024), Ayuntamiento de Barcelona (IIVTNU), Agencia Tributaria. Información general, que no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal. Ley 11/2026 de Cataluña; notariosyregistradores.com.