Vender un piso heredado en Barcelona: pasos, impuestos y plazos
Aceptación de la herencia, impuesto de sucesiones, plusvalía, acuerdo entre herederos y preparación del piso: la guía para vender un piso heredado en Barcelona.
Cada año se tramitan en Cataluña decenas de miles de herencias con vivienda. Vender un piso heredado combina trámites legales, plazos fiscales y, muchas veces, un piso lleno de recuerdos que hay que vaciar. Este es el orden que conviene seguir.
1. Reunir los documentos y aceptar la herencia
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.
- Copia del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, e inscripción del piso a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
Sin la aceptación inscrita no se puede firmar la escritura de venta, pero sí se puede preparar el piso y la comercialización en paralelo.
2. Los impuestos de la herencia
- Impuesto sobre Sucesiones (Agència Tributària de Catalunya): plazo de seis meses desde el fallecimiento, con reducciones importantes para cónyuges, hijos y otros familiares directos.
- Plusvalía municipal por la herencia: también seis meses, prorrogables a solicitud.
El valor declarado en la herencia importa: será el valor de adquisición cuando vendáis. Un valor demasiado bajo reduce el impuesto de sucesiones pero aumenta el IRPF de la venta.
3. Ponerse de acuerdo entre herederos
Si hay varios herederos, todos deben firmar la venta, en persona o mediante poder notarial. Conviene acordar desde el principio el precio mínimo, quién decide en las negociaciones y cómo se reparten los gastos. Un único interlocutor en la agencia simplifica mucho las cosas, sobre todo si algún heredero vive fuera.
4. Preparar el piso
Los pisos heredados suelen estar amueblados, a veces sin reformar desde hace décadas. Vaciar, limpiar a fondo, hacer pequeñas reparaciones, pintar y presentar el piso con home staging y buenas fotos cambia por completo la percepción de los compradores, sin necesidad de una reforma integral.
5. Vender y tributar
- Plusvalía municipal de la venta, a cargo de los vendedores.
- IRPF: cada heredero tributa por su parte de la ganancia, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia.
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Fuentes: Agència Tributària de Catalunya (Impuesto sobre Sucesiones), Ayuntamiento de Barcelona (IIVTNU), Agencia Tributaria (ganancias patrimoniales). Información general: cada herencia requiere un estudio jurídico y fiscal propio.