Combien vaut l'appartement dont vous héritez à Barcelone ? Valeur de référence et estimation
La valeur déclarée dans la succession détermine ce que vous payez aujourd'hui en droits de succession et demain sur la plus-value. Comment bien la choisir en Catalogne.
En héritant d'un appartement en Espagne, il faut déclarer sa valeur. Cela ressemble à une formalité, mais c'est une décision fiscale aux effets durables.
La valeur de référence du Cadastre
Depuis 2022, les droits de succession espagnols retiennent comme base minimale la valeur de référence publiée par le Cadastre pour chaque bien. Vous pouvez déclarer davantage ; si vous déclarez moins, l'administration peut redresser.
Le prix réel du marché
Dans la Zona Alta, l'Eixample ou Les Corts, la valeur de référence est souvent inférieure aux prix de vente réellement signés chez le notaire. Une estimation fondée sur des ventes comparables permet de décider en connaissance de cause.
Pourquoi déclarer plus peut être avantageux
La valeur déclarée devient votre prix d'acquisition en cas de vente. Plus elle est basse, plus la plus-value imposable sera élevée (19 à 30 % pour un résident espagnol, 19 % pour un non-résident de l'UE). Pour un enfant qui hérite en Catalogne, l'abattement de 100 000 € et la réduction de la cotisation rendent souvent peu coûteux le fait de déclarer une valeur proche du marché.
Quand demander une expertise
Une expertise officielle (tasación) est utile en cas de crédit pour racheter la part d'un cohéritier, de désaccord entre héritiers ou de valeur de référence manifestement décalée.
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Sources : Agència Tributària de Catalunya (droits de succession et de donation, décret législatif 1/2024), mairie de Barcelone (IIVTNU), Agencia Tributaria. Information générale, qui ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un fiscaliste.