Propriétaires français en Espagne : la fiscalité
Article publié sur notre précédent site. Les chiffres et règles mentionnés datent de sa publication et ont pu évoluer depuis.
C'est l'une des questions qu'on nous pose le plus souvent : quels impôts paie-t-on quand on est propriétaire en Espagne ? Tout dépend d'abord de votre résidence fiscale.
Être résident fiscal en Espagne
Est considérée comme résidente fiscale une personne qui vit plus de 183 jours par an en Espagne, ou qui y a établi le centre de ses activités économiques.
Option A : propriétaire et résident fiscal en Espagne
La taxe foncière (IBI)
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est une taxe annuelle due par le propriétaire du bien au 1er janvier. Elle se calcule à partir de la valeur cadastrale, avec un taux qui varie selon les communes. Elle peut souvent être payée en plusieurs fois.
L'impôt sur les revenus
Les résidents fiscaux déclarent chaque année l'ensemble de leurs revenus (salaires, pensions, revenus locatifs, revenus financiers, plus-values) et sont imposés selon un barème progressif, qui varie légèrement selon la communauté autonome.
Option B : propriétaire non résident fiscal
La taxe foncière (IBI)
Elle s'applique dans les mêmes conditions que pour un résident.
L'impôt sur une résidence secondaire non louée
Les non-résidents paient un impôt sur un revenu fictif calculé sur la valeur cadastrale du bien : 1,1 % ou 2 % de cette valeur selon les cas, auquel s'applique un taux de 19 % pour les résidents de l'Union européenne (24 % pour les autres). Il est calculé au prorata des jours où le bien était à disposition du propriétaire.
Exemple : pour une valeur cadastrale de 100 000 € et un taux de 2 %, le revenu fictif est de 2 000 €, et l'impôt de 19 % de ce montant, soit 380 € pour une année complète.
L'impôt sur les revenus locatifs
Les résidents de l'Union européenne sont imposés à 19 % sur leurs revenus locatifs nets. Sont déductibles, au prorata de la période de location : IBI, amortissement, charges de copropriété, taxe sur les ordures, réparations, intérêts d'emprunt. Pour les résidents hors UE, le taux est de 24 % sur les revenus bruts.
Les plus-values à la revente
Pour un non-résident, la plus-value (prix de vente moins prix d'achat, frais d'acquisition et travaux d'amélioration) est imposée à 19 %. L'acheteur retient 3 % du prix de vente, à valoir sur cet impôt.
S'y ajoute la plusvalía municipale, qui taxe l'augmentation de valeur du terrain. Depuis la réforme de fin 2021, elle peut être calculée selon une méthode forfaitaire basée sur la valeur cadastrale du sol, ou sur la plus-value réelle, au choix du contribuable.